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Lakewood Terrace est composée de 52 logements en tout : 28 dans un immeuble d’appartements (une ou deux chambres à coucher) et 24 maisons en rangée (deux ou trois chambres à coucher). Quatre de nos logements ont été adaptés pour accueillir les personnes en fauteuil roulant. Les appartements disposent d’un balcon ou d’une petite cour, et les maisons, d’une cour. La coopérative a été créée en 1983.
La coopérative a réalisé d’importants travaux de rénovation touchant l’enveloppe du bâtiment et la tuyauterie en 2006. Aux environs de 2010, nous avons remarqué que les frais de vérification demeuraient élevés (16 000 $ pour une coopérative de 52 logements) même si les avances sur emprunt hypothécaire étaient terminées et que les modalités de paiement avaient été déterminées depuis longtemps.
Notre comité des finances a questionné le vérificateur à ce sujet; il a répondu que notre vérification était plus coûteuse en raison de notre sauvetage financier ainsi que de récentes modifications apportées aux exigences nationales pour les vérificateurs.
Lakewood Terrace a entrepris de trouver de meilleurs prix. Nous avons sollicité les conseils de notre gestionnaire immobilier ainsi que de plusieurs autres coopératives qui avaient fait l’objet d’un sauvetage. Nous avons aussi demandé à l’Agence des coopératives d’habitation de nous fournir la liste de tous les vérificateurs ayant de l’expérience avec des ententes de sauvetage de coopératives d’habitation. Une liste de cinq cabinets de vérificateurs a ainsi été établie, auxquels nous avons demandé des devis.
La coopérative a fourni un résumé des facteurs qui ont fait croître la complexité de sa situation financière : une entente de sauvetage financier, trois prêts hypothécaires et un prêt du Homeowner Protection Office de la Colombie-Britannique aux fins de réparations de l’enveloppe du bâtiment.
Deux des cabinets ont refusé de soumissionner, car leur liste de coopératives clientes était déjà complète et ils ne pouvaient s’occuper d’une autre coopérative dont la date de fin d’exercice correspondait à la nôtre. Les trois autres cabinets nous ont fourni des devis, parmi lesquels celui avec qui nous faisions affaire, qui a finalement offert de réduire ses frais de vérification de 16 000 $ à 8 000 $. Les deux autres demandaient 6 000 $ et 6 800 $. Les vérificateurs ont tous demandé à obtenir sensiblement les mêmes renseignements : les anciens états financiers vérifiés ainsi que les résultats et bilan actuel.
Le conseil a enquêté sur les deux nouveaux cabinets et a confirmé que tous deux avaient de l’expérience avec les ententes de sauvetage et beaucoup d’expérience dans le domaine des coopératives d’habitation. Lors de la réunion du budget du printemps, le conseil a recommandé aux membres de choisir le cabinet de vérificateurs offrant le meilleur prix. Ces derniers ont adopté la motion et le nouveau cabinet de vérificateurs leur a présenté les états financiers vérifiés à l’automne.
Le changement de vérificateurs s’est bien passé. Le conseil a effectué une comparaison plutôt détaillée des états financiers fournis par l’ancien cabinet de vérificateurs et ceux du nouveau. Quelques adaptations ont été nécessaires, mais le changement s’est bien déroulé en général.
Si nous pouvions revenir en arrière et faire les choses autrement, nous examinerions tous les contrats de longue date environ tous les trois ans et nous prendrions l’habitude de chercher de meilleurs prix. Ce n’est que lorsqu’un membre ayant de l’expérience en comptabilité a relevé qu’il trouvait les frais de vérification élevés que nous en avons pris conscience. Si nous avions lancé de nouveaux appels d’offres de temps à autre, nous aurions probablement économisé beaucoup plus tôt plus de la moitié des frais de vérification.
Rechercher des offres concurrentielles sur une base régulière, même pour les contrats de longue date.
| Nom de la coopérative : | Lakewood Terrace |
| Emplacement : | Vancouver, C-B |
| Programme : | Article 95 |
| Nombre d’unités : | 52 |
| Type d’unité : | Maisons en rangée et appartements |
| Date de l’occupation : | 1983 |
| Type de gestion : | Entreprise de gestion |