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Quebec Manor

Pratiques exemplaires pour augmenter les revenus des droits de stationnement

« Nos membres savent que si les investissements en matière d’entretien sont insuffisants, on se retrouve rapidement avec un bâtiment dans lequel personne ne souhaite habiter. »

Qui sommes-nous?

La coopérative d’habitation Quebec Manor comprend 32 logements dans un immeuble à Vancouver. Lors de sa construction en 1912, l’immeuble proposait des appartements de luxe. En 1979, le bâtiment était toutefois devenu un ensemble locatif en mauvais état. Les locataires, qui luttaient contre d’importantes hausses des loyers, ont décidé d’utiliser le nouveau programme fédéral de coopératives d’habitation pour acheter l’immeuble et le rénover. Depuis sa création en 1980, la coopérative a toujours offert des logements à prix abordables.

Notre histoire

Deux ans après la fondation de la coopérative, nous avons appris que quelqu’un envisageait de construire un garage sur le terrain situé à l’est de notre bâtiment. Ce projet aurait été une source de bruit et aurait bloqué la lumière pour les logements situés de ce côté de l’immeuble. La coopérative a été en mesure d’acquérir le terrain en question au moyen d’une mise de fonds de 25 % puisée dans les parts des membres. Le reste a été ajouté au prêt hypothécaire existant.

Au départ, la coopérative envisageait d’utiliser ce terrain comme jardin. Toutefois, seul un tiers de celui-ci a été utilisé pour un jardin et des aires communes; la coopérative a plutôt créé treize places de stationnement avec le reste. Le stationnement était gratuit pour les membres et fonctionnait selon le principe du « premier arrivé, premier servi ».

En 2007, la coopérative s’est retrouvée à court de subventions et a décidé de créer une réserve de subventions internes. Le comité des finances a présenté un budget dans lequel on proposait une augmentation des coûts de buanderie ainsi que des droits pour les places de stationnement.

Au départ, on demandait 10 $ pour un permis de stationnement mensuel. Pendant la journée, tous les membres pouvaient utiliser le stationnement, mais le soir, il était réservé aux titulaires de permis. Comme il y a plus de permis que de places de stationnement, le stationnement fonctionne selon le principe du « premier arrivé, premier servi ».

Cette année-là, la coopérative a décidé de faire de la croissance de sa réserve de remplacement des immobilisations une priorité. L’ensemble des revenus de stationnement a été alloué à la réserve de remplacement, en plus d’autres fonds. À cette fin le prix d’un permis de stationnement est passé à 25 $ par mois en 2010, puis à 30 $ en 2012. Il s’agit toujours d’une vraie aubaine lorsqu’on compare ces prix à ceux des autres places de stationnement du quartier.

Les leçons à tirer de l’histoire de Quebec Manor

  • Le comité des finances présente toujours un rapport indiquant les raisons motivant l’augmentation des droits d’occupation et la création de nouvelles sources de revenus.
  • Les membres reconnaissent que les droits d’occupation sont abordables lorsqu’on les compare aux prix des autres logements du secteur. La coopérative a toujours augmenté ces droits chaque année. Les membres sont aussi conscients de la nécessité d’entretenir le bâtiment, sans quoi il deviendra rapidement le genre d’endroit où l’on ne souhaite pas habiter.
  • Il est évident que le stationnement est un avantage offert aux membres et qu’il se peut qu’on leur demande de payer pour celui-ci. Les droits de stationnement représentent toujours une aubaine lorsqu’on les compare à ceux du secteur. Certains membres ont même proposé de louer l’espace à une entreprise de stationnement, qui la louerait à son tour à des gens travaillant dans le quartier, dans le but de toucher un revenu ne provenant pas de la coopérative.

Contexte

Nom de la coopérative :   Quebec Manor
Emplacement :   Vancouver, C-B
Programme :   Article 95
Nombre d’unités :   32
Type d’unité :   Appartements
Date de l’occupation :   1980
Type de gestion :   Entreprise de gestion